场景
最近，合同履行和预付款的咨询明显增多。
苏州姑苏区的一位读者准备购买二手房，通过中介先付了 5 万元，收据上写的是“订金”。后来贷款没有批下来，买方希望退回这笔钱，卖方却说这是“定金”，买方反悔就不退。双方拿出的合同、收据和聊天记录用词不一致，中介也说不清当时到底怎么约定。
法律规定
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；定金合同自实际交付定金时成立；定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，不能同时主张。
“订金”不是民法典上的法定担保方式，通常按预付款处理；能不能退，要看合同约定、谁违约、履行到哪一步，以及是否造成损失。
法院实务怎么判
从苏州地区法院公开裁判文书的常见说理看，法院通常会看双方真实意思，而不是只看收据上写了哪个字：合同目的是不是担保签约、金额是否超过主合同价款的百分之二十、哪一方导致交易无法继续、双方有没有明确约定“不退”或“双倍返还”。如果写的是“订金”，但聊天里明确说“这 5 万是定金，谁反悔谁承担”，法院也可能结合实际约定判断。
如果买方因自身原因不再购买，卖方通常可以主张不退还定金；如果是卖方反悔、房屋被另卖，买方可能主张双倍返还。但如果贷款未获批属于双方都没有过错、合同约定可以解除，或者卖方本身不具备交易条件，就不能简单套用“买方违约不退”。
苏州二手房、装修、培训、婚庆等交易中，收据和合同用词不一致很常见。法院不会只根据一个字决定胜负，而会追问：这笔钱在签约前还是签约后支付、是否约定不退、双方是否已经实际履行、谁先提出终止。保留中介沟通、贷款审批、限购政策和房屋核验材料，往往比事后争论“订”还是“定”更有用。
在苏州，房屋买卖还涉及限购、贷款和网签；因政策或贷款失败无法履行，要单独看合同约定和归责，不能一律按买方违约处理。
边界与例外
定金数额超过主合同标的额百分之二十的部分，不产生定金效力。双方都违约、合同无效、合同被撤销、不可归责于双方的原因，也可能改变返还规则。诚意金、保证金、预付款、认购金、意向金，名称不同，性质要看合同目的和履行方式。
消费者购房、装修、教育培训等场景，还可能涉及格式条款、消费者权益保护和预付费监管。合同里把“订金”写成“定金”，又用很小字号藏在附件里，也可能引发条款是否有效、是否尽到提示说明义务的争议。
普通人能怎么做
- 付款前把名称写清楚：是定金、订金、预付款还是诚意金，并在合同里写明退还条件和违约后果。
- 定金金额不要超过主合同价款的百分之二十，超出部分要求单独写明性质。
- 转账备注、收据、合同和聊天记录保持一致，不要合同写“订金”、口头说“定金”。
- 保留贷款审批、限购政策、房屋查封、卖方违约等客观原因的证据，避免被简单归为买方反悔。
- 发生争议先算清谁导致合同目的无法实现，再决定是主张返还、双倍返还还是赔偿损失。
一个字不同，法律效果可能不同；但法院最终看的仍是完整约定和履行事实。
律师温馨提示
在苏州做买卖、装修、租赁或服务合作，合同是否成立、谁有权签字、定金还是订金、违约损失怎么算，都会影响最后能拿到多少钱。董坤律师长期代理民商事合同纠纷，熟悉苏州地区法院对合同效力、履行、解除和违约责任的审理思路，尤其擅长从订单、对账、送货、发票和聊天记录中梳理交易链条，帮助当事人把合同事实讲清楚。具体案件需要结合证据判断，不能预先承诺结果。