签了合同、交了定金，网签也做了，卖家却突然说不卖了。过几天你打听到，房子已经过户给别人，成交价比卖给你的还高。中介在电话里劝你：“人家都过户了，你还能怎么办，让卖家把定金退你，再赔一点算了。”
这话只对了一半。房子确实可能要不回来，但“只能退定金”是错的。先签约的买方手里至少有两项权利：要求继续履行合同，或者要求赔偿损失。能不能要回房子，要看几个具体事实，不是一句“已经过户了”就能打发的。
一房二卖里，先签约的买方站在什么位置
《中华人民共和国民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房子归谁，看登记。所以两份买卖合同都有效，但房子只能归一个买方。
这里最容易混淆的是：合同有效和房子归谁，是两件事。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
换句话说，卖家跟你签的合同是有效的，卖家跟后手签的合同也可能有效。合同都有效，但履行只能有一份落地。先签约的买方不能因为“我先签的”就自动优先，也不能因为“他先过户了”就自动出局。
真正的分水岭在于：房子还能不能履行，以及卖家对不能履行有没有过错。
二、房子还能不能要回来，取决于三个事实
第一，后手买方是不是善意。
如果后手买方不知道房子已经卖给你，按正常价格成交，已经付了款、办了过户，那这套房子基本就要不回来了。此时你只能向卖家主张违约赔偿。但如果后手买方明知卖家已经跟你签了合同，甚至配合卖家拖延、催着过户，那性质就不同了。你可以主张卖家与后手买方恶意串通，损害你的利益。
《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。这条要用得很谨慎，举证责任在你身上，不能仅凭“他们过户很快”就下结论。常见能用的材料包括：后手买方与卖家是亲属或关联关系、中介聊天记录里提到“知道前面有人订了”、成交价明显低于市场价、过户时间异常仓促等。
第二，房子有没有被再次转让、抵押或者查封。
如果后手买方还没过户，只是签了合同、付了款，房子仍在卖家名下，你可以向法院起诉，请求继续履行合同并办理过户。这时候法院会审查合同能不能实际履行：房子有没有被抵押、有没有被另案查封、你有没有按约付款、有没有办理网签或者预告登记。
《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的除外。房子已经过户给善意第三人，就属于“事实上不能履行”，这一条就走不通了。
第三，你有没有办预告登记。
《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记是二手房交易里最容易被忽略、也最有用的一步。办了预告登记，卖家再把房子卖给别人并过户，那次处分对你不发生物权效力。苏州的二手房交易中，网签和预告登记不是同一件事，签完合同后可以主动问一句能不能办预告登记，别只停在网签。
三、要不到房子，钱怎么算
房子要不回来，不等于只能拿回本金。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
具体能主张什么，通常包括这几块：
定金。 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。注意定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。
违约金。 合同里约定了违约金的，按约定主张。约定过高的，卖家可能请求调减；《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。实务中通常以实际损失为基础衡量，具体比例需要结合个案，没有固定数字。
差价损失。 这是最容易被漏掉的一块。房子涨价了，卖家卖给后手多赚的钱，或者你重新买房要多花的钱，属于因违约产生的损失。你可以主张，但要举证：同小区同户型的成交记录、你另行购房的合同和付款凭证、评估报告等。
定金、违约金和损失赔偿不能简单叠加。 实务通常做法是择一主张或者以损失为基准调整，不能重复获利。这一点各地法院把握不完全一致，起诉前要算清楚哪一种主张对你更有利。
四、证据要围绕“卖家有过错”来准备
这类案子里，买方败诉往往不是输在法律上，而是输在证据上。需要提前固定的材料，大致分四组：
合同和付款。 买卖合同、补充协议、定金收据、转账记录、贷款审批材料。付款要走本人账户，备注写清“购房款”，别用现金也别让别人代付。
沟通记录。 微信、短信、通话录音里卖家明确表示不卖、要求解约、承认已卖给他人的内容。中介的聊天记录也很关键，尤其是提到“卖家又签了一家”的部分。录音要注意场合和方式，不要通过侵入住宅、窃听等违法手段获取。
后手交易的信息。 不动产登记信息可以通过查询渠道获取，注意有些信息需要利害关系人才能查。后手买方的身份、成交价、过户时间，都是判断善意的关键。
你的损失。 同小区成交价截图、你重新购房的合同、多支出的中介费和税费、贷款利息差。
举证责任的基本分配是：你证明合同有效、卖家违约、你因此受损；卖家如果主张后手买方善意、或者主张违约金过高，要就自己的主张举证。恶意串通的举证责任在你，这一点要有心理准备，不能只靠推测。
五、现在能做的几件事
如果房子还没过户，尽快去不动产登记机构了解能不能办预告登记或者异议登记，同时考虑向法院申请财产保全，把房子先“冻”住。这一步比发律师函更实际。
如果房子已经过户，先把后手交易的信息查清楚，再决定主张继续履行还是赔偿损失。两条路的法律效果不同，诉讼请求写错了，中途变更会很被动。
不要轻易签卖家拿来的“解约协议”。有些协议里写着“双方互不追究”，签了之后再主张差价损失就很困难。真要谈和解，把赔偿金额、付款时间、违约责任写清楚，别只写“退还定金”。
最后提醒一句，这类案件的诉讼时效是三年，从你知道或者应当知道权利受到损害之日起算。拖着不处理，证据会散，房子会被再次处分，主动权会一点点丢掉。